Das Bundesministerium der Justiz hat am 11.01.2024 einen Referentenentwurf zum vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) vorgelegt. Darin ist u.a. vorgesehen, das Schriftformerfordernis für gewerbliche Mietverhältnisse abzuschaffen. Die Anwendbarkeit des für das Wohnraummietrecht geltenden § 550 BGB auf das Gewerbemietrecht soll durch die Streichung des Verweises auf § 550 BGB in § 578 Absatz 1 BGB aufgehoben werden. Damit würde für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, und die eine Laufzeit von mehr als ein Jahr aufweisen, kein Schriftformerfordernis mehr gelten. Der Abschluss sowie Änderungen und Ergänzungen dieser Mietverträge wären danach in Zukunft formfrei möglich.

Das Schriftformerfordernis in § 550 BGB dient in erster Linie dem Schutz des Erwerbers einer vermieteten Sache, der in die Rechte und Pflichten des veräußernden Vermieters eintritt (§ 578 Abs. 2 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Einem Erwerber wird damit die Möglichkeit gegeben, sich aus einem langjährigen Vertrag zu lösen, über dessen Inhalt er bei Eintritt in die Vermieterstellung keine umfassende Kenntnis hatte, weil der Vertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt diese Möglichkeit aber auch für die Ursprungsparteien des Mietvertrages. Dies führt in der Praxis oftmals dazu, dass sich Vermieter oder Mieter im Falle eines Formverstoßes durch Kündigung vorzeitig von einem Zeitmietvertrag lösen können. Dem soll durch die geplante Streichung des Schriftformerfordernisses begegnet werden.

Nach Einschätzung der Bundesregierung wäre der Erwerber des Mietgrundstückes auch nach einer Streichung des Schriftformerfordernisses für langjährige Gewerberaummietverträge weiterhin hinreichend geschützt. Der Erwerber könne sich im Rahmen des notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrags (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) durch die Aufnahme entsprechender Garantien und Gewährleistungen absichern.

Das Bundesministerium der Justiz hat den Entwurf zunächst an die Länder und Verbände zur Stellungnahme versendet. Es bleibt abzuwarten, ob dieser Vorschlag im weiteren Gesetzgebungsverfahren Zustimmung finden wird.

Den Referentenentwurf finden Sie hier.